Le statut LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel — reste en 2026 l'un des dispositifs fiscaux les plus utilisés par les investisseurs particuliers en immobilier locatif. Il permet de louer un logement meublé en bénéficiant d'un régime fiscal souvent plus favorable que la location nue. Voici le mode d'emploi à jour.
Qui peut être LMNP ?
Le statut LMNP s'applique automatiquement à tout particulier qui loue un bien meublé, dès lors que :
- Les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 € OU restent inférieures aux autres revenus du foyer fiscal soumis à l'IR.
- Le bailleur n'est pas inscrit au RCS au titre de cette activité.
Au-delà des seuils, le bailleur bascule en statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), avec régime social et fiscal différent.
Définition d'un logement meublé
Depuis le décret du 31 juillet 2015, un logement meublé doit comporter au minimum 11 équipements :
- Literie avec couette ou couverture.
- Volets ou rideaux occultants dans les chambres.
- Plaques de cuisson + four ou micro-ondes.
- Réfrigérateur avec compartiment ≤ -6°C.
- Vaisselle et ustensiles de cuisine.
- Table et sièges.
- Étagères de rangement.
- Luminaires.
- Matériel d'entretien (aspirateur, etc.).
Un logement non conforme à cette liste est requalifié en location nue, ce qui change tout le régime fiscal.
Régime fiscal : micro-BIC vs régime réel
En LMNP, les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) — pas des revenus fonciers. Deux régimes possibles :
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Seuil | Recettes ≤ 77 700 € (33 200 € pour meublés de tourisme classés depuis 2025) | Sur option ou au-dessus du seuil |
| Abattement forfaitaire | 50 % (71 % pour meublés tourisme classés) | Aucun (déductions réelles) |
| Charges déductibles | Couvertes par l'abattement | Toutes charges réelles + amortissements |
| Amortissement du bien | Non applicable | Oui (linéaire sur 20-30 ans) |
| Complexité | Très simple | Comptabilité complète |
| Coût comptable | Nul | ~ 500 à 1 200 €/an (expert-comptable) |
L'amortissement : l'arme secrète du régime réel
En régime réel, le LMNP peut amortir le bien lui-même (hors terrain, soit ~ 85 % de la valeur), les meubles et certains travaux. Cet amortissement comptable diminue le résultat imposable — souvent jusqu'à le ramener à zéro pendant les 10-15 premières années.
Conséquence concrète : un LMNP au réel ne paie souvent aucun impôt sur ses loyers pendant la première décennie, alors qu'il encaisse un cash-flow net.
Important : l'amortissement non utilisé (quand le résultat est négatif) est reporté indéfiniment, mais ne peut pas générer un déficit imputable sur le revenu global (différence majeure avec la location nue au réel).
Changement 2025-2026 : la fin du LMNP avantageux ?
La loi de finances 2025 a réintroduit la prise en compte des amortissements pratiqués dans le calcul de la plus-value à la revente (article 39 C du CGI modifié). Pendant des années, le LMNP cumulait deux avantages : amortir pendant la détention puis revendre comme si on n'avait pas amorti. Ce n'est plus le cas.
Concrètement, à la revente, la plus-value imposable est désormais calculée en réduisant le prix d'acquisition des amortissements pratiqués. Pour un bien amorti 10 ans, l'impact peut représenter des dizaines de milliers d'euros supplémentaires de plus-value imposable.
Le dispositif reste néanmoins très attractif si l'on détient longtemps (les abattements pour durée de détention jouent toujours) ou si l'on transmet par succession plutôt que par cession.
Pour qui le LMNP est-il adapté ?
Le LMNP convient particulièrement aux investisseurs qui :
- Veulent un revenu locatif net peu ou pas imposé (régime réel + amortissements).
- Achètent dans une zone tendue où la demande en location meublée est forte (étudiants, professionnels mobiles, colocation).
- Détiennent moins de 23 000 €/an de loyers (au-dessus, régime LMP).
- Acceptent un turn-over locataire plus élevé qu'en location nue (bail meublé d'1 an renouvelable, ou 9 mois bail étudiant).
Déclaration et obligations
Le bailleur LMNP doit :
- Déclarer son activité auprès du Greffe du Tribunal de commerce dans les 15 jours du début d'activité (formulaire P0i — gratuit).
- Obtenir un numéro SIRET.
- Déclarer ses revenus locatifs dans la déclaration n° 2042 C PRO (et liasse fiscale n° 2031 et annexes en régime réel).
- S'acquitter de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) — montant variable selon la commune, souvent 200 à 700 €/an.
Le bon réflexe : modéliser avant d'acheter
Avant d'acheter un bien en LMNP, modélisez sur 10 ans le scénario complet : loyer, charges, amortissements, impôts, plus-value à la revente. Le régime réel n'est pas toujours plus favorable — pour un bien à faible valeur ou à faible loyer, le micro-BIC peut être plus simple et tout aussi efficace.
Le LMNP est un dispositif complexe — la modélisation précise demande un expert-comptable. Cet article donne les principes ; il ne remplace pas une simulation personnalisée.