Compromis ou promesse ? Ces deux avant-contrats engagent vendeur et acquéreur dans une vente immobilière, mais leur régime juridique diffère sensiblement. Choisir l'un ou l'autre change la nature de l'engagement, le sort de l'indemnité versée et les conséquences en cas de rupture. Voici ce qu'il faut savoir avant la signature.
Le compromis de vente : un engagement réciproque
Le compromis (ou promesse synallagmatique de vente, article 1589 du Code civil) engage les deux parties dès la signature. Le vendeur s'engage à vendre, l'acquéreur à acheter, au prix et aux conditions fixés. Juridiquement, « le compromis vaut vente » dès lors que les conditions suspensives sont levées.
En pratique, l'acquéreur dispose de 10 jours de rétractation (loi SRU, article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation) à compter du lendemain de la remise de l'avant-contrat. Passé ce délai, il est engagé.
La promesse unilatérale de vente : seul le vendeur s'engage
Dans la promesse unilatérale (article 1124 du Code civil), seul le vendeur s'engage. Il « réserve » le bien à un bénéficiaire potentiel pendant une période déterminée (l'option), durant laquelle l'acquéreur peut choisir d'acheter — ou pas.
En contrepartie, le bénéficiaire verse une indemnité d'immobilisation (souvent 5 à 10 % du prix). Si l'option est levée, cette indemnité s'impute sur le prix de vente. Si elle ne l'est pas, le vendeur conserve l'indemnité (sauf conditions suspensives non réalisées).
Comparatif point par point
| Critère | Compromis | Promesse unilatérale |
|---|---|---|
| Engagement | Bilatéral (vendeur + acquéreur) | Unilatéral (vendeur uniquement) |
| Indemnité | Dépôt de garantie (5 à 10 %) | Indemnité d'immobilisation (5 à 10 %) |
| Délai de rétractation acquéreur | 10 jours | 10 jours |
| Durée de l'option | N/A (vente ferme dès J0) | Fixée par les parties (2 à 4 mois usuels) |
| Sort si l'acquéreur renonce hors délai | Vendeur peut exécution forcée + dommages | Indemnité d'immobilisation perdue |
| Enregistrement obligatoire | Non (sauf rédaction notariée) | Oui dans les 10 jours (sinon nullité) |
| Coût | Plus économique | Frais d'enregistrement (~125 €) |
Les conditions suspensives : ce qui peut tout annuler
Dans les deux cas, l'avant-contrat liste des conditions suspensives qui doivent être levées avant l'acte définitif. Les plus courantes :
- Obtention du prêt — obligatoire pour tout achat financé, durée légale de 1 mois minimum, en général 45 à 60 jours.
- Absence de servitude grave non révélée par le vendeur.
- Absence de préemption de la commune (mairie a 2 mois pour répondre).
- Permis ou autorisation administrative si le projet en dépend.
Si une condition suspensive ne se réalise pas (pour un motif non imputable à l'acquéreur), l'indemnité ou le dépôt est restitué intégralement.
Lequel choisir en pratique ?
Le compromis est plus rapide à mettre en place et économique. C'est le format standard sur la grande majorité des transactions résidentielles classiques.
La promesse unilatérale est préférée quand l'acquéreur a besoin d'une période d'option pour finaliser un projet complexe (autorisation, financement spécifique, rénovation importante) ou pour les biens à fort enjeu (terrains à bâtir, immobilier d'entreprise).
Rétractation : 10 jours pour changer d'avis
Quelle que soit la forme retenue, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 du CCH) à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ou de sa remise en main propre.
Pendant ce délai, l'acquéreur peut renoncer sans motif et récupère intégralement les sommes versées. Cette protection ne joue pas pour le vendeur, qui reste engagé dès la signature.
Le rôle de l'intermédiaire
Mandataire ou agent : l'avant-contrat est rarement rédigé par vous (c'est en général le notaire qui le prépare et le fait signer). Votre rôle :
- Expliquer clairement la différence aux deux parties.
- Vérifier que les conditions suspensives reflètent bien la situation (montant et durée du prêt, autorisations).
- S'assurer que le délai de rétractation a été correctement notifié et tracé.
- Anticiper les frais (indemnité, frais notariés, dépôt) et les expliquer.
Ce contenu informatif ne remplace pas le conseil personnalisé d'un notaire ou d'un avocat sur un dossier réel.