Toute vente immobilière en France impose un dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au compromis. Les diagnostics protègent l'acquéreur en l'informant sur l'état réel du bien et engagent la responsabilité du vendeur. En 2026, certains ont vu leurs règles durcies (DPE notamment). Voici la liste complète et à jour.
Pour une vente : 9 diagnostics à connaître
| Diagnostic | Obligatoire si | Validité | Coût indicatif |
|---|---|---|---|
| DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) | Tous biens à usage d'habitation | 10 ans | 100 à 250 € |
| ERP (État des Risques et Pollutions) | Tous biens (zone à risque définie par arrêté préfectoral) | 6 mois | Gratuit (à remplir) |
| Amiante | Permis de construire avant juillet 1997 | Illimitée si négatif | 80 à 130 € |
| Plomb (CREP) | Logement avant 1949 | 1 an (vente) / illimité si négatif | 100 à 200 € |
| Termites | Zone à risque (arrêté préfectoral) | 6 mois | 100 à 200 € |
| Gaz | Installation gaz > 15 ans | 3 ans | 100 à 150 € |
| Électricité | Installation > 15 ans | 3 ans | 100 à 150 € |
| Loi Carrez | Lot de copropriété > 8 m² | Permanente (si pas de travaux) | 50 à 150 € |
| Assainissement non collectif | Maison non raccordée au tout-à-l'égout | 3 ans | 100 à 150 € |
Le DPE : la révolution 2021-2026
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : le vendeur engage sa responsabilité sur le classement (A à G) indiqué. Et depuis la loi Climat et Résilience :
- Depuis le 1er janvier 2025 — les passoires thermiques classées G ne peuvent plus être mises en location.
- À partir du 1er janvier 2028 — extension aux logements classés F.
- À partir du 1er janvier 2034 — extension aux logements classés E.
Pour la vente, pas d'interdiction de vendre un G ou F, mais un audit énergétique est obligatoire en complément du DPE. Cet audit chiffre les travaux pour atteindre la classe C ou D et coûte 500 à 1 200 €.
Le DDT : qui le fait, qui le paye ?
Le dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié (recherche sur l'annuaire officiel du Ministère du Logement).
Coût total moyen pour une maison ancienne avec tous les diagnostics applicables : 400 à 700 €. Pour un appartement : 250 à 450 €.
Les diagnostics doivent être valides à la signature du compromis (sinon nullité possible) et à l'acte définitif. Si la durée de validité expire entre les deux, il faut renouveler.
Diagnostics pour la location : la liste est plus courte
Pour une mise en location, le bailleur doit fournir au locataire un dossier de diagnostic technique location :
- DPE (durée 10 ans).
- État des risques et pollutions (ERP), 6 mois.
- Constat de risque d'exposition au plomb (CREP).
- Surface habitable loi Boutin (équivalent Carrez).
- État de l'installation gaz et électricité > 15 ans.
- État des nuisances sonores aériennes si en zone aéroport.
Les diagnostics qui sauvent (ou plombent) une vente
Pour un mandataire ou un agent, savoir lire les diagnostics avant de signer un mandat évite des situations désagréables après coup :
- DPE F ou G — décote moyenne observée de 5 à 15 % par rapport au marché local équivalent. À intégrer dans la fourchette de prix proposée au vendeur.
- Amiante positif — n'empêche pas la vente mais oblige à informer. Si fibres dégradées, travaux de désamiantage avant vente parfois nécessaires.
- Plomb supérieur au seuil — même logique, déclencheur de travaux ou de décote.
- Termites — déclaration obligatoire en mairie sous 1 mois si présence confirmée. Mesures de traitement parfois imposées.
- Gaz ou électricité défaillant — pas d'obligation de travaux pour le vendeur, mais levier de négociation classique pour l'acquéreur.
Sanctions en cas de diagnostic manquant ou faux
Vendre sans diagnostic ou avec un diagnostic erroné expose le vendeur à :
- Action en réduction du prix par l'acquéreur (article 1644 du Code civil — garantie des vices cachés).
- Action en résolution de la vente dans les cas graves.
- Indemnisation des travaux nécessaires pour remédier au défaut.
Pour le diagnostiqueur lui-même, sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée pour erreur. C'est pourquoi un diagnostiqueur certifié à jour de son assurance est non négociable.
Anticiper les diagnostics dans la signature de mandat
Bonne pratique : demander au vendeur de fournir les diagnostics existants dès la signature du mandat. Ça permet :
- D'ajuster la fourchette de prix en connaissance.
- D'identifier les diagnostics à renouveler.
- De gagner 2 à 3 semaines au moment du compromis.
- De déclarer un DPE classé F ou G dans les annonces (obligatoire depuis 2022).
Ce contenu informatif ne remplace pas la consultation d'un diagnostiqueur certifié pour un dossier réel.