Copropriété en 2026 : rôle du syndic, charges et règles à connaître

Régie par la loi du 10 juillet 1965, une copropriété existe dès qu'un immeuble bâti est divisé en lots (appartements, locaux, parkings) appartenant à plusieurs propriétaires. Le règlement de copropriété définit les parties privatives et communes, et la répartition des charges entre lots (les tantièmes ou millièmes).

La copropriété est administrée par :

• L'assemblée générale des copropriétaires (pouvoir souverain).
• Le syndic (exécution et gestion courante).
• Le conseil syndical (contrôle du syndic, optionnel mais quasi-systématique).

Le syndic est obligatoire et a 4 missions principales :

• Administrer l'immeuble : entretien, contrats (ascenseur, ménage, chauffage), petits travaux.
• Gérer la trésorerie : encaisser les charges, payer les factures, tenir la comptabilité.
• Organiser l'assemblée générale annuelle : convocation, vote, procès-verbal.
• Représenter le syndicat en justice et dans les actes courants.

Il existe deux types de syndic :

• Syndic professionnel — titulaire de la carte G, souvent une agence ou un cabinet spécialisé. Honoraires : 150 à 250 €/lot/an en gestion courante, plus prestations particulières facturées au temps passé.
• Syndic bénévole — copropriétaire désigné par les autres. Adapté aux petites copropriétés (< 15 lots).

Les charges se divisent en deux grandes catégories :

• Charges courantes — fonctionnement quotidien (gardien, ménage, électricité parties communes, eau froide, contrats de maintenance).
• Charges exceptionnelles — travaux votés en AG (ravalement, ascenseur, étanchéité toiture, rénovation énergétique).

La répartition entre lots dépend du règlement de copropriété (tantièmes) et de la nature de la charge — certaines sont réparties au prorata des millièmes généraux, d'autres sur des grilles spécifiques (eau, ascenseur).

Si le copropriétaire loue son lot, certaines charges sont « récupérables » sur le locataire (décret 87-713). Les principales :

• Eau froide et chauffage collectif.
• Entretien des ascenseurs (partie maintenance courante).
• Nettoyage des parties communes.
• Petites réparations et entretien des espaces verts.
• Charge salariale du gardien (en partie selon ses fonctions).

Les charges non récupérables (qui restent à la charge du bailleur) incluent : honoraires du syndic, gros travaux votés en AG, frais de procédure, etc.

L'AG annuelle (obligatoire) vote :

• L'approbation des comptes de l'exercice clos.
• Le budget prévisionnel.
• Les travaux non urgents.
• La désignation ou le renouvellement du syndic et du conseil syndical.

Les majorités de vote varient selon la nature de la décision (articles 24, 25, 26 et 26-1 de la loi de 1965) :

• Art. 24 — majorité simple des votants présents et représentés (entretien courant, travaux d'accessibilité, etc.).
• Art. 25 — majorité absolue de tous les copropriétaires (travaux d'économie d'énergie, autorisation de location courte durée dans certains cas, désignation du syndic).
• Art. 26 — double majorité (2/3 des voix + majorité des copropriétaires) pour les actes de disposition (vente d'un local commun, modification du règlement).
• Unanimité pour les décisions qui modifient les droits individuels.

Composé de copropriétaires élus en AG, le conseil syndical assiste et contrôle le syndic. Il vérifie les comptes, donne son avis sur les contrats, prépare l'ordre du jour de l'AG. Pas obligatoire légalement (sauf décision contraire), mais quasi- systématique en pratique.

Un conseil syndical actif est un signe de bonne santé d'une copropriété — un point à vérifier avant d'acheter un lot.

Insatisfait du syndic ? Il faut :

1. Mettre la question à l'ordre du jour de la prochaine AG (demande à formuler au syndic 2 mois avant).
2. Présenter des contrats de syndics concurrents.
3. Voter à la majorité de l'article 25 (majorité absolue de tous les copropriétaires).
4. Notifier au syndic sortant la date de fin de mandat et organiser la passation.

En cas de blocage (syndic récalcitrant, AG impossible à tenir), saisine du tribunal pour désignation d'administrateur provisoire.

Les principales obligations récentes :

• Carnet d'entretien obligatoire, tenu par le syndic et consultable par les copropriétaires.
• Fonds travaux obligatoire (loi Climat 2021) — provisionnement annuel minimum de 5 % du budget pour anticiper les gros travaux.
• Plan pluriannuel de travaux (PPT)obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans (depuis 2024 par tranches selon la taille).
• DPE collectif obligatoire pour les immeubles en copropriété > 200 lots depuis 2024.
• Information renforcée du copropriétaire vendeur — l'acheteur doit recevoir les 3 derniers procès-verbaux d'AG et le pré-état daté avant le compromis.

• 3 derniers PV d'AG — pour repérer les conflits récurrents et les votes en attente.
• Pré-état daté du syndic — montant des charges, dettes, travaux votés non encore payés.
• Plan pluriannuel de travaux — pour anticiper les appels de fonds à venir.
• Compte du syndicat et trésorerie — copropriété en bonne santé ou pas ?
• Procès en cours auxquels la copropriété est partie.

Une copropriété en difficulté (impayés massifs, travaux non votés, syndic défaillant) peut coûter cher au nouvel acheteur. Ce diagnostic préalable est essentiel.