Expulsion d'un locataire 2026 : procédure, durée, coûts

Motifs valables :

• Loyers impayés — le plus fréquent.
• Défaut d'assurance habitation malgré mise en demeure.
• Troubles de voisinage graves — nuisances sonores répétées, dégradations, comportements illicites.
• Dégradations volontaires du logement.
• Sous-location non autorisée.
• Occupation des lieux à la fin du bail sans renouvellement valide.

Avant toute procédure judiciaire, il est obligatoire de :

1. Tenter une résolution amiable : appel, entretien, courrier proposant un plan de remboursement, report d'échéances.
2. Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
3. Saisir la CDC (Commission Départementale de Conciliation) — facultatif mais souvent obligatoire en zone tendue. Gratuit.
4. Activer la garantie (caution solidaire, GLI, Visale) si applicable.

Si le bail comporte une clause résolutoire (quasi systématique), le bailleur fait délivrer par un commissaire de justice (huissier) un commandement de payer au locataire.

Ce commandement :

• Détaille les sommes dues (loyers, charges, frais).
• Donne 6 semaines au locataire pour régler.
• Mentionne la possibilité de saisir le tribunal et la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions).
• Est notifié à la CCAPEX dans les 6 mois suivant son édiction (depuis la loi ELAN).

Coût du commandement : ~ 150-200 € (frais de commissaire de justice).

Si le locataire ne paie pas dans les 6 semaines, le bailleur fait délivrer une assignation devant le tribunal judiciaire (ou tribunal de proximité selon le montant).

• Assignation par commissaire de justice (~ 200 €).
• Représentation par avocat obligatoire au-delà de 10 000 € d'impayés.
• Audience sous 2-3 mois en moyenne (très variable selon les tribunaux, peut aller jusqu'à 6 mois).
• Délai supplémentaire accordé au locataire par le juge en cas de difficultés sociales (jusqu'à 3 ans en théorie, en pratique 6 mois à 1 an).

Le juge prononce :

• La résiliation du bail (sauf si le locataire paie en cours de procédure ou bénéficie d'un plan de paiement validé).
• La condamnation au paiement des loyers, charges, dommages-intérêts et frais.
• L'ordonnance d'expulsionéventuellement.

Le bailleur fait ensuite délivrer un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice. Le locataire dispose alors de 2 mois pour partir volontairement.

Si le locataire reste après le délai de 2 mois, le bailleur demande au commissaire de justice de procéder à l'expulsion forcée, généralement avec le concours de la force publique (police).

Le commissaire de justice :

• Notifie une réquisition de la force publique à la préfecture.
• La préfecture dispose de 2 mois pour répondre. En cas de refus, l'État indemnise le bailleur pour la non-jouissance du bien (cas rare).
• Si accord, l'expulsion physique a lieu — souvent avec serrurier pour changer les serrures.
• Coût total expulsion forcée : 800 à 2 000 € selon la complexité.

Pendant la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars depuis 2014), aucune expulsion forcée n'est possible, sauf cas exceptionnels (squat, locaux adaptés disponibles, occupation par un délinquant avéré).

La procédure continue d'avancer (assignation, jugement, commandement), mais l'expulsion physique est gelée. Conséquence : si la procédure aboutit en décembre, le bailleur attendra avril pour récupérer effectivement les lieux.

Durée moyenne de la procédure complète depuis le premier impayé jusqu'à l'expulsion effective : 12 à 24 mois, parfois davantage si :

• Le locataire bénéficie de délais judiciaires.
• La trêve hivernale repousse l'expulsion.
• Le tribunal est engorgé (Paris, Marseille).
• Refus de concours de la force publique.

Coûts cumulés (hors loyers impayés définitifs) :

• Commissaire de justice : 1 000-1 500 €.
• Avocat : 2 500-6 000 €.
• Procédure tribunale : 200-400 €.
• Diagnostic et relogement éventuel : 500-2 000 €.
• Total : 5 000 à 10 000 € souvent.

Sans compter les loyers perdus pendant 18-24 mois (10 000-30 000 € selon le bien).

• Plan de paiement amiable — étalement de la dette sur 12-24 mois en échange de la régularisation du loyer courant.
• Activation des aides : FSL (Fonds de Solidarité Logement), Action Logement, CAF — le locataire en difficulté peut bénéficier d'aides qui paieront partiellement les arriérés.
• Renégociation à la baisse du loyer pour éviter le départ et reconstruire.
• Cession amiable du bail à un nouveau locataire solvable trouvé par le locataire en difficulté.
• Garantie loyers impayés (GLI) si souscrite — la compagnie prend le relais et engage la procédure pour le bailleur.

L'expulsion est l'ultime recours. La meilleure stratégie reste la prévention : sélection rigoureuse du locataire, vérification des garanties, et action rapide dès le premier impayé pour éviter que la dette ne s'accumule.