Les « frais de notaire » sont mal nommés : seule une petite partie revient au notaire. Environ 80 % sont des taxes collectées pour l'État et les collectivités. Comprendre la décomposition permet d'expliquer clairement à un acquéreur ce qu'il paye et pourquoi le total varie autant entre un bien ancien et un logement neuf.
Les 4 composantes des frais de notaire
- Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) — taxes payées au département (4,50 % en général) et à la commune (1,20 %), plus une part de l'État (2,37 % d'assiette). C'est le poste le plus lourd : ~ 5,80 % du prix dans l'ancien.
- Émoluments du notaire — la rémunération réglementée du notaire, calculée par tranches dégressives. Environ 0,8 à 1 % du prix pour une transaction résidentielle classique.
- Débours — sommes avancées par le notaire pour le compte du client (publication de l'acte au fichier immobilier, demande d'urbanisme, état hypothécaire). Environ 1 000 à 1 500 € forfait.
- TVA et contribution de sécurité immobilière — TVA à 20 % sur les émoluments et débours ; CSI à 0,10 % du prix.
Différence ancien vs neuf : le piège classique
Dans l'ancien (achat à un particulier), les frais représentent environ 7 à 8 % du prix. C'est ce que la majorité des acquéreurs anticipent.
Dans le neuf (VEFA ou première vente après achèvement, soumise à TVA), les DMTO sont réduits à 0,715 % de l'assiette : les frais tombent à 2 à 3 % du prix.
Pour un terrain à bâtir, le régime dépend de la qualité du vendeur (particulier = ancien classique, promoteur = régime TVA).
Exemples chiffrés 2026
| Type de bien | Prix d'achat | Frais estimés | % du prix |
|---|---|---|---|
| Appartement ancien Paris | 450 000 € | ~ 34 000 € | 7,5 % |
| Maison ancienne province | 280 000 € | ~ 22 000 € | 7,9 % |
| Appartement neuf (VEFA) | 350 000 € | ~ 9 800 € | 2,8 % |
| Terrain à bâtir (particulier) | 150 000 € | ~ 12 750 € | 8,5 % |
| Local commercial ancien | 600 000 € | ~ 45 000 € | 7,5 % |
Estimations indicatives, hors situations particulières (TVA spécifique, achat en SCI, démembrement, etc.).
Quels frais sont négociables ?
Depuis 2016 (loi Macron), le notaire peut consentir une remise sur ses émoluments quand le prix dépasse 100 000 €. La remise est plafonnée à 20 % de la part au-delà de 100 000 €.
Concrètement, pour un appartement à 400 000 €, la marge de négociation maximale tourne autour de 600 à 800 € — pas négligeable mais modeste rapportée au total. Tous les notaires n'accordent pas cette remise, c'est à l'acquéreur de la demander.
Les DMTO ne sont pas négociables — ce sont des taxes.
Cas particulier : acheter à un notaire ou en agence
Si le mandataire ou l'agence perçoit une commission à charge acquéreur, celle-ci n'est pas comprise dans le calcul des DMTO (à condition qu'elle figure clairement dans l'avant-contrat). Mal rédigé, ce détail peut générer des DMTO sur une assiette plus large que prévu — vigilance.
Frais de notaire et financement bancaire
La plupart des banques ne financent pas les frais de notaire (sauf prêt « à 110 % » qui devient rare). Il faut donc les apporter en cash. Pour un achat à 300 000 € ancien, l'acquéreur doit donc disposer d'environ 22 500 € minimum en plus de l'apport classique demandé (souvent 10 % soit 30 000 €).
C'est une donnée essentielle à anticiper dans le scénario financier que vous présentez au vendeur quand vous évaluez le sérieux d'une offre — un acquéreur qui n'a pas anticipé ces frais voit son dossier bancaire rejeté à mi-parcours.
Qui paye les frais de notaire ?
Sauf clause contraire (rarissime), l'acquéreur paie les frais de notaire. C'est ce qui rend la comparaison de deux offres écrites complexe : 300 000 € net vendeur correspond à un coût total de ~ 322 000 € pour l'acquéreur dans l'ancien.
Dans certains montages (acte « hors frais »), le vendeur peut prendre les frais à sa charge — c'est une stratégie de négociation parfois utilisée en marché difficile.