En copropriété, presque rien ne peut être décidé seul. Les travaux — d'entretien, d'amélioration ou d'urgence — passent par un vote en AG selon des règles de majorité précises. Comprendre ces règles, c'est éviter blocages et conflits.
Les 3 catégories de travaux
- Travaux d'entretien et conservation — réparations courantes, peinture cage d'escalier, entretien chauffage. Pas de transformation du bien.
- Travaux d'amélioration — modernisation, ajout d'éléments (ascenseur, parking), réfection complète.
- Travaux nouveaux ou somptuaires — installations non strictement nécessaires (jardinière de luxe, climatisation collective).
Chaque catégorie obéit à une règle de majorité différente.
Les majorités à l'AG (loi du 10 juillet 1965)
Article 24 — majorité simple (des copropriétaires présents et représentés) :
- Travaux d'entretien et de conservation.
- Travaux d'accessibilité aux personnes handicapées (depuis loi ELAN).
- Travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
Article 25 — majorité absolue (de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble) :
- Travaux d'économie d'énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
- Installation de compteurs d'eau individuels.
- Travaux d'amélioration importante (sauf somptuaires).
- Aliénation de parties communes (vente).
- Désignation et révocation du syndic.
Article 26 — double majorité (2/3 des voix + majorité des copropriétaires) :
- Modification du règlement de copropriété.
- Travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble.
- Travaux somptuaires.
Unanimité requise pour :
- Modifier les droits individuels de jouissance.
- Ajouter de nouvelles charges qui pèsent sur certains lots seulement.
La procédure de l'article 25-1 : la passerelle
Si une résolution Article 25 obtient au moins 1/3 des voix exprimées mais pas la majorité absolue, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité simple (Article 25-1).
Cette « passerelle » a débloqué énormément de votes sur les travaux énergétiques. Sans elle, beaucoup de résolutions échouent à l'article 25.
La répartition des charges de travaux
Sauf clause contraire du règlement de copropriété, les travaux sont répartis :
- Travaux d'intérêt général (toiture, ravalement, ascenseur) → réparties selon les tantièmes généraux.
- Travaux spécifiques à certains lots (chauffage collectif, eau froide) → répartis selon des grilles spécifiques du règlement.
- Travaux privatifs autorisés (terrasse individuelle, balcon) → 100 % à la charge du lot concerné.
Le syndic envoie un appel de fonds spécifique pour les travaux votés, en complément des charges courantes.
Travaux privatifs : faut-il l'autorisation de l'AG ?
Pour les travaux dans son propre lot, le copropriétaire est libre, MAIS :
- Tout ce qui touche aux parties communes (perçage d'un mur porteur, modification façade, ouverture d'une fenêtre) nécessite l'accord de l'AG.
- Modifications visibles depuis l'extérieur (volets, fenêtres, couleur de façade) : autorisation quasi-systématique requise.
- Climatisation, antennes paraboliques, vérandas : autorisation à l'article 25.
- Travaux intérieurs purs (cuisine, salle de bain) sans incidence collective : libres mais respecter les nuisances sonores.
Contestation d'une décision d'AG
Un copropriétaire absent, opposant ou défaillant peut contester une décision d'AG dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal.
Motifs valables :
- Vice de procédure (convocation tardive, ordre du jour non respecté).
- Non-respect de la majorité requise.
- Décision contraire à la loi ou au règlement de copropriété.
- Abus de majorité ou de minorité.
Recours devant le tribunal judiciaire avec avocat. Durée 12-24 mois, coût 3 000-8 000 €.
Travaux énergétiques : les obligations 2026
Les copropriétés sont incitées (et bientôt obligées) à engager des travaux énergétiques :
- DPE collectif obligatoire pour les immeubles > 200 lots (généralisation progressive jusqu'à 2026).
- Plan pluriannuel de travaux (PPT) obligatoire dès 15 ans d'ancienneté (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié).
- Fonds travaux obligatoire alimenté annuellement à 5 % du budget minimum.
- MaPrimeRénov' Copropriété et CEE pour subventionner les travaux énergétiques.
Les copropriétés en passoires énergétiques (DPE F ou G collectif) risquent à terme l'interdiction de louer leurs lots — ce qui crée une pression forte sur les bailleurs pour voter les travaux.
Pour un copropriétaire actif : comment faire bouger l'AG ?
- Intégrer le conseil syndical — c'est lui qui prépare l'ordre du jour avec le syndic.
- Proposer des devis comparatifs et un dossier solide en amont de l'AG (les copropriétaires votent mieux quand le dossier est étayé).
- Mobiliser les bailleurs — souvent majoritaires en tantièmes, ils sont sensibles aux questions de pérennité du bâti.
- Utiliser la passerelle 25-1 pour débloquer les votes énergétiques.
La copropriété est un terrain de compromis et de droit collectif. Pour les copropriétés en difficulté ou paralysées, le recours à un mandataire ad hoc judiciaire peut être nécessaire — saisie par le syndic ou l'un des copropriétaires.